Доход и заработок - вложения и инвестиции


Инвестиции в недвижимость

 

  1. Особенности инвестиций в недвижимость

  2. Инвестиции в жилую недвижимость

  3. Инвестиции в коммерческую недвижимость

  4. Инвестиции в земельные участки

  5. Другие виды инвестиций

Инвестиции - это вложения денег (покупка) всего того, что может приносить доход (антквариат, валюта, недвижимость, ценные бумаги). Одним из вариантов инвестирования является инвестирование в недвижимость.

Из такой инвестиции можно получать доход от:

  • сдачи в аренду или другой эксплуатации;

  • увеличения ее стоимости (капитализации);

  • покупке и последующей продажи.

Но кроме дохода, существуют и отрицательные особенности, к которым можно отнести:

  • низкую ликвидность;

  • длительное оформление сделки;

  • большие затраты на изменение целевого использования (к примеру, перевода из категории жилой недвижимости в нежилую);

  • уплата НДФЛ с дохода от продажи в случае продажи недвижимости раньше, чем через 3 года с момента покупки.

 

Особенности инвестиций в недвижимость

Когда у человека появляются деньги, то он задается вопросом - куда их вложить? При самостоятельном поиске ответа на этот вопрос достаточно часто люди приходят к ответу о том, что вкладывать надо в недвижимость. Аргументы в пользу этого объекта инвестирования обычно такие:

    • надежность;

    • безопасность;

    • гарантированность получения вложенных денег обратно;

    • относительная простота разовой процедуры;

    • возможность дополнительного заработка при сдаче в аренду.

Действительно, в условиях экономической нестабильности и обесценивания денег инвестиции в недвижимость являются надежным и безопасным видом вложения денег, который приносит постоянный доход и сохраняет капитал. Стоимость недвижимости в меньше подвержена  изменениям, чем стоимость акций, и дает прибыль не только от роста своей стоимости, но и от аренды.

Всю недвижимость можно разделить на 3 категории:

    • жилая недвижимость (квартира, дом, коттедж, дача);

    • нежилая (коммерческая) недвижимость (нежилое помещение, строение, гараж);

    • земельные участки.

 

Инвестиции в жилую недвижимость

Собираясь зарабатывать на жилой недвижимости, важно понимать, что не любая квартира подойдет для получения дохода. Критерии выбора будут по сравнению покупки жилья "для себя" - другие.

Поскольку само по себе жилье в ближайшие годы не принесет большого дохода, чтобы заработать, квартиру стоит сдавать в аренду.

Покупая квартиру для инвестиций и получения дохода от сдачи в аренду, в первую очередь надо ориентироваться на запросы арендаторов, транспортную доступность (в мегаполисе - это близость к метро) и стоимость ремонта.

Исходя из этого для сдачи жилья в наем лучше всего подойдет однокомнатная или двухкомнатная квартира, расположенная недалеко от метро в хорошем спальном районе. Такой квартире не нужен очень дорогой ремонт, но она должна выглядеть аккуратно и современно. Дополнительным преимуществом будет наличие достаточного количества парковочных мест около дома и адекватные соседи.

Как грамотно сдать квартиру в аренду?

Цены на недвижимость в России за последние 20 лет недвижимость метры стабильно расли, а падали (в пределах 10 - 20%) только два раза: в 1998 и в 2009 году .

Рост цен на жилую недвижимость в России составляет примерно 3-5 % в год (при средней по Москве и Санкт-Петербургу стоимости квартиры 4 млн. руб. удорожание составит 160 000 рублей в год). К этому можно добавить среднюю арендную плату (если сдавать квартиру) примерно 20 000 рублей в месяц, что за год составит еще 240 000 рублей.

Подведя итог можно сказать, что сумма доход от одной квартиры может достигать порядка 400 000 рублей в год. При этом не надо забывать:

  • о налоге на доходы физических лиц (НДФЛ), который составляет 13% от полученного дохода. продаже недвижимости и сдаче в аренду. Этот налог можно уменьшить, зарегистрировавшись индивидуальным предпринимателем, тогда налог может составить 6% (если применять упрощенную систему налогообложения).

  • том, что рыночная стоимость квартир и их аренды в Москве и Санкт-Петербурге несопоставимы с такой стоимостью в других городах России;

  • лучше всего и продаются и сдаются 1 - 2 комнатные квартиры, причем в типовых домах;

  • растущие коммунальные платежи и квартплату, расходы на обстановку и предметы обихода, плюс возможность увеличения налога на недвижимость и другие потенциальные траты;

  • самый выгодный вариант инвестиций в недвижимость - покупка квартиры на первичном рынке на начальном этапе строительства, т.к. цены на жилье в таком случае намного ниже. Такая стоимость объясняется наличием рисков как самого строительства, так и его сроков (почти никто из строителей не выдерживает плановые сроки сдачи объекта).

На цену жилой недвижимости влияют следующие факторы:

    • расположение промышленных предприятий вблизи от дома;

    • удаленность магазинов;

    • транспортная инфраструктура;

    • наличие гаражей, стоянок, детсадов и школ;

    • куда выходят окна (проезжая часть или двор);

    • старые коммуникации;

    • неудобная планировка;

    • угловое расположение квартиры;

    • малое кол-во квартир на этаже.

Факторы, которые могут повлиять на снижение цены при покупки квартиры:

    • отсутствие возможности подключения телефонной линии;

    • отсутствие балкона;

    • расположение квартиры на верхнем и нижнем этажах;

    • удаленность от метро;

    • нехороший вид из окна (шумная улица или козырек).

Плюсы инвестиций в жилую недвижимость - общие, они указаны выше, поэтому поговорим  минусах:

  • наличие значительной "стартовой" суммы (не менее 1 млн. рублей);

  • личное управление всеми вопросами (поиск арендатора, ремонт, покупка мебели, сбор платежей и пр.);

  • для покупки строящейся недвижимости - высокий риск потерять деньги

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Отдельная "история" - это инвестиции в зарубежную недвижимость. Если вы решили инвестировать в недвижимость за рубежом, то надо иметь в виду, что в каждой стране свои нюансы, которые сводятся к следующему:

  • условия покупки недвижимости иностранцем (к примеру, в Болгарии иностранец, не имеющий ПМЖ, может купить недвижимость и земельный участок только через владение Болгарским юридическим лицом);

  • расходы по оформлению и регистрации сделки;

  • налогообложение самой сделки (например, в Испании ставка налога при покупке недвижимости - IVA ( аналог нашего НДС) от 4% до 8%) и ставку ежегодного налога на недвижимость для иностранцев;

  • ежемесячная стоимость эксплуатационных платежей;

  • условия пребывания в стране (к примеру, в некоторых европейских странах установлен срок пребывания до получения вида на жительство - не более 6 месяцев в календарном году).

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Эксперты назвали страны, которые являются самыми опасными для инвестиций в недвижимость рынками по итогам 2012 года. Это -  Нидерланды, Словения, Греция, Португалия и Ирландия.

По оценке экспертов, экономика Нидерландов "просела" на 1,6% в 3 квартале 2012 года, а цены на квартиры за 2012 год упали на 8,2%. По оценке консалтинговой компании Colordarcy, этот рынок показал себя хуже всех в 2012 году.

В Словении цены опустились на 4,9% по сравнению с предыдущим годом. В Греции 25% работоспособного населения не может трудоустроиться, что влияет на стоимость жилья. По итогам 3 квартала 2012 году недвижимость в Греции подешевела на 12%. Недвижимость на популярных курортах Португалии остается дорогой в сравнении с соседней Испанией, даже несмотря на то, что в этой стране очень сложно получить кредит и это одна из самых слабых экономик в Западной Европе. Цены на квартиры упали на 10% в годовом исчислении к маю 2012 года, а всего в целом цены на недвижимость снизились на 7,9% в годовом исчислении между 2011-м и 2012 годами.

В Дублине цены сейчас упали на 55% по сравнению со своим пиком, и большинство аналитиков считает, что рынок достиг своего дна. Для семей практически невозможно получить кредит в этой стране, если только общий доход семьи не достигает 100 тысяч евро.

 

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Другим видом инвестиций является вложение денег в нежилые помещения. Такие помещения могут быть использованы для торговли, развлечений или бизнеса в

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут начать приносить прибыль довольно быстро. Это заставляет инвесторов, располагающих свободными финансовыми ресурсами или готовых взять кредит, вкладываться в торговый центр или развлекательный комплекс.

Недостатками этого варианта инвестиций являются:

  • необходимость переоформлять электрические мощности;

  • необходимость ставить и сверять водо-, тепло -и электросчетчики;

  • необходимость регистрации бизнеса (а значит - ведение налогового учтеа, уплаты налогов и т.п.).

 

Инвестиции в земельные участки

Инвестиции в землю также является выгодным вложением. Но выгоду здесь посчитать гораздо сложнее, так как в этом случае важно определить, какие земельные участки будут пользоваться наибольшим спросом.

Главное условие здесь: эта земля должна быть востребованной на рынке и реализоваться в максимально короткие сроки. Из-за устойчивого интереса со стороны покупателей, наименьшим стоимостным изменениям подвергаются цены на участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство и земли сельхозназначения с разрешенным использованием под дачное строительство.

Недостатками инвестиций в земельные участки являются:

  • специфичный рынок;

  • сложности с переводом земель из одной категории в другую;

  • сложность оформления;

  • наличие свободных мощностей и удаленность сетей электро-, газо-, водо- снабжения и канализации.

04.03.2012


Тэги: вложить деньги в недвиимость, инвестиции в недвижимость
Hosted by uCoz